上期我们提到了香港珍宝海鲜舫（PMA设计事务所 漫谈城市设计 沉没的香港珍宝海鲜舫，消逝的城市流动地标）的故事，本期沿着历史建筑/城市记忆的主题，继续探讨。

  2020年11月，特首林郑月娥在《施政报告》中提及海鲜舫拥有者同意将船无偿赠送给香港海洋公园的所谓保育方案。但海鲜舫的保养成本过高，自身也受“封关”困扰的海洋公园最终未能达成接收协议。由于无人接手，珍宝海鲜舫最终因海事执照过期，被拖船拖出香港。居民们蜂拥而至，争先恐后为其拍照留念。然而，仅仅几天后，就传来其翻船的消息

  到底哪些文化建筑应该保留？又当我们应该保留这些“集体记忆”时，应怎么样做文化建筑的保育活化？同样，在进行文化建筑活化时，除了还原他们的原貌，更重要的是焕发其新的活力。

  香港特区政府以适切性及可持续性作为文化遗产的保育原则，并就不同范畴的文化遗产作出不同形式的保育。

  所谓「活化」，即是为历史建筑寻找新的生命、新的用途，强调以创新的方法予以善用，使之成为独一无二的文化地标。

  目前，香港已经评级的历史建筑中，7成左右都归属私人所有，怎么样处理私有产权（业权）和古迹保育的工作，也是目前面对的难题。除了采取‘以地易地’的政策，香港特区年初还拨款5亿港元成立了保育历史建筑基金，以加强对公众的教育宣传和古建维护工作，‘伙伴计划’和历史建筑的私人业主，都能申请来自政府提供的保育资助。该计划现已发展到第六期，已有近30个“活化”项目，其中如前北九龙裁判法院、旧大澳警署、美荷楼、前荔枝角医院等已投入服务。

  但是部分政府的活化计划项目被指变得完全商业化，凌驾保育活化的真正意义。为了获得更加多的营运收益，部分古迹变得消费主导，淡化其历史意义。当中由前水警总区总部活化而成的1881 Heritage，就曾被质疑过度商业化，营运高档的酒店及餐厅，令公众难以接近文物及认识古迹本身的历史价值。

  同时，有关注保育问题的非牟利团体批评，香港现行保育物质文化遗产的法律零碎分散，保育政策亦相当不足。例如历史建筑三级制评级制度并无法律上的约束力、在城市规划时未有将保护历史建筑作为规划的主要考虑因素等。

  除圣约翰教堂座落的那块土地外，中华人民共和国拥有香港的全部土地。香港特区行政长官有权租出或批出土地，给予公众占用一段时期（法律上称为「批租土地」）。行政长官代表香港特别行政区政府行事，可： i) 批出有限期的政府租契；或 ii) 批出有限期的特许证（通常较政府租契为短），让个别人士或机构占用政府土地作某些用途。换句话说，一般被称为「土地拥有人」或「地主」之人士 / 机构其实就是向政府租用土地，但有关租期可以很长（例如50年或以上）。

  2007年起，特区政府正式推出了“活化历史建筑伙伴计划”，这项计划主要是在特区政府所拥有的历史建筑中，选择适宜开展活化再利用、处于闲置状态，而且缺少特别商业经济价值的历史建筑，邀请非营利机构进行保育和活化，使历史建筑对于社会的使用价值最大化。该计划的激活，标志着政府、非盈利组织、公众三方协作的历史建筑保育和活化模式的确立，是香港历史建筑保育政策的一个新的里程碑。

  非牟利机构获邀就如何以社会企业形式使用历史建筑物，以提供服务或营运业务递交建议书，详细说明如何保存有关的历史建筑，并有效发挥其历史价值；就财务可行性而言，社会企业可如何营运；以及如何令小区受惠。申请成功的机构会由文物保育专员办事处提供一站式咨询服务，以便落实计划。政府也会提供一定的资金援助，上限为500万元。

  第一期“活化历史建筑伙伴计划”从2008年2月开始接受机构申请，反响非常热烈，香港发展局共收到114份申请书。经过活化历史建筑咨询委员会多月的努力，终于为计划首批7幢政府历史建筑选出6个最合适的保育及活化方案，包括：旧大澳警署交由香港历史文物保育建设有限公司，活化为大澳文物酒店；前荔枝角医院交由香港中华文化促进中心，活化为饶宗颐文化馆等。

  而香港政府业权历史建筑保育通过“活化历史建筑伙伴计划”已经逐渐形成了“政府、非营利组织、公众”三方协作的基本模式。

  中环街市活化项目是响应行政长官2009年施政报告内委托市建局进行活化中环街市大楼的政策纲领，作为政府保育中环的其中一项重点工作。

  市建局其后成立小区咨询委员会，于2009 至2011年间就活化后中环街市大楼的用途和营运方向进行广泛小区咨询，收集公众意见和明白他们的期望。市建局在2015年公布以简约的设计的具体方案保育活化中环街市大楼，设计的具体方案随后于2016年3月获城市规划委员会（城规会）批准；而建筑图则亦于同年11月获得屋宇署批准。

  项目将提供约12,000平方米连天台及其他配套设施面积在内的总楼面面积，提供大众化文化和零售设施。根据城规会已核准的方案，项目会在现时中庭位置及面向皇后大道中的入口广场提供1,000平方米的休憩空间，而面向租庇利街及域多利皇后街的地面外墙亦将改动及打通，以加强街市大楼的可达和联系性。另外，市建局亦会为面向德辅道中的立面做修复翻新，新立面设计将提高大楼的视觉通透性。

  于2016年1 月由市建局董事会成立的专责委员会，将会根据小区咨询委员会从为期3年的广泛小区咨询所得到的意见而制定的指引，推行中环街市活化项目及其营运管理工作，尤其在为市民提供大众化文化和零售设施方面。

  于2017年3月，行政长官会同行政会议原则上同意将前中环街市用地，以私人协约方式批予市建局，为期21年，以便市建局中环街市大楼进行保育活化工作及其日后的营运。

  政府于2017年10月10日正式将中环街市交予市建局进行活化工程。在营运方面，市建局则透过伙拍华懋集团，共同营运及管理这座位于中环核心区域的建筑物。

  市建局及华懋集团将携手合作，为中环街市注入“Playground for All”概念，将这个自1939年起营运至2003年的地标打造成「亲」、「动」、「融」兼备的活力小区热点，既保留集体回忆，也为小区带来崭新的体验。

  目前在市民眼前的中环街市，其实已是「第3代」建筑物，它于1939年5月落成，当年耗资90万港元，街市在日治时期曾改称为中央市场，及后回复旧名。中环街市1990年获古物咨询委员会列为三级历史建筑，由政府拥有。中环街市大楼部分地方在1994年改建作中环购物廊，成为半山自动扶梯的起点。中环街市在2003年3月停止运作。

  中环街市在六十至八十年代之间最为繁荣，到1967年被称为东南亚最大肉类市场，不仅向居民，还向附近餐馆提供商品服务。但与此同时，在工商业鼎盛的香港，中环附近的人口与商业结构也正发生巨大变化，悄然威胁街市的生存。

  最直接的影响是，商业摩天大厦拔地而起，几乎吞噬了附近低矮的街市大楼。寸土寸金的土地上建筑密度变高，哪怕多么通风通光的建筑亦会丧失优势。而普通居民迁离中环，曾经支撑中环街市繁忙的热闹人流也在消散。1976年，香港立法会决定，为应对中环地区迅猛的商业化，临近区域规划需要改造，其中就包括拆除中环街市。

  负责街市管理的市政局（前身为洁净局）马上反对拆除，认为政府未能给摊主对应的补偿条件，一直争论到1999年市政局解体仍未有定论。即使建筑物最后得以留存，中环街市自身也失去了曾经真正的活力直至关闭。

  整个项目第一部分是由2003年至2009年，当时政府将中环街市列入“勾地表”，争议着卖地与不卖地、有条件（保留街市外墙）卖地等方案，之后又就如何保育等问题陷入持续不断的争议。

  当时，于2009年举办的设计比赛中胜出及中标、负责中环街市保育工程的建筑师吴永顺表示，感慨中环街市经空置了12年，仍然纠缠于保育何价的争论中。他说，保育中环街市方案乃经过多轮公众参与，有关过程一定要活得尊重。

  中环街市关注组成员担心活化计划将被放弃而提出反建议，提出维持现有4层高的建筑，提供129,000平方呎的空间，由老字号、社会企业及创意工艺等行业小店进驻；参考了元创方于2010年的造价，推算中环街市仅需要7亿港元就可以活化，工程时间亦可以缩短至1至2年，并转为简约方案，即不设天台花园。

  2015年9月22日，活化方案推倒重来，市建局董事会通过6亿元简约方案，放弃顶层加建玻璃屋的“漂浮绿洲”及空中花园旧方案，新方案只会加固地基及加装消防联动控制系统等，并于中庭及入口广场提供合共1000平方米公共空间，较旧方案省9亿元。市建局于2015年12月向城规会提交申请，当作公众咨询，唯新方案绿化范围大减，将当时的皇后大道中的公厕清拆，改建为300平方米的小广场及公共空间。

  城规会在咨询期间收到105份意见书，当中8份赞成、21份反对，其余77份只是表达意见和关注。城规会于2016年3月18日有条件通过简约方案。市建局建议保留不一样的摊档，但最多只会保留5至6个，并会提供不少于1,000平方米的公众休憩用地。但需就拆卸街市面向德辅道中的末端立面、域多利皇后街地下的出口的详细设计，日后需再提交予城规会审批。2016年9月获城规会批准的修订方案中，获保留摊档增至13个，而面向德辅道中的末端立面落实重建为玻璃幕墙，幕墙会重塑中环街市落成时的原来形态。市建局在2017年10月中正式授权承建商进行活化工程，商议多年的重建计划终于推进至新阶段。

  中环街市是一座四层高的长方形建筑物，角位略圆（一九三零年代的典型特色），一樓至三樓是街市和办公室，四樓的樓面收窄，用作职员宿舍和办公室。外墙的设计简单，并无多余的装饰，只有一排排的窗墙围绕外墙，东、西兩边有檐篷遮挡阳光和雨水。窗墙的应用不只是要突出中环街市的当代建筑风格，而且更有实际功能──使环境挤逼、潮湿和局促的街市得到最佳照明和通风效果。

  整座建筑的中央有一个长形的中庭，不但能改善街市内人物的流动，更可以加强天然光线和空气流通（一九三零年代的机械通风和高效人工照明并不普遍）。这个中庭令街市的入口更添亲切感。中环街市的梁柱采用钢筋混凝土建成，设计简单灵活，能配合街市的环境和内里的各种活动。

  中环街市的建筑是着重功能性的 包豪斯（Bauhaus ）风格。负责操刀这次翻新设计的是Shadow Design，每道原来的细节都成为两位创办人 Benjamin Lam 及 Kin Cheong Chan 的启发。「流线型现代风格的外墙和大楼梯，一直是我们的灵感所在。中环街市采用了城市集体记忆和现代设计之间的历史精神。传统的水磨石技术偏布街市的每个角落，我们决定将之维持原状;在翻新过程中，发明了超过 15 种现代水磨石，以预制方式，将传统材料与先进的技术结合，衍生从过去到现在的流线 小时人行通道的美食街，以呼应大楼梯的材质设计，使用橙色和绿色创造出一种独特的风格，让人联想到过去的色调。作为华懋集团指定的中环街市建筑、设计顾问，我们有同样的看法:中环街市超越了历史遗产，是香港人的集体记忆;而这些记忆在设计改造过程中被提炼和重塑。」

  设计师推翻了传统百货公司和购物商场的间隔规划，创造了一个流动的无边界空间，让人可自由穿行，从而由用户群体及他们的流动方式定义空间，而非由墙壁、走廊这些20世纪零售模式去界定。中环街市是密集商业社区内，一个充满了许多活力、多元的落脚点。

  Urban Oasis 一直是中环街市的核心价值，除了公共开放空间和中央绿洲的绿色景观，700 棵绿色植物散布在街市中不同角落，将自然从室外延伸到室内。整个室内空间被划分为 12 个种植区，将街市变成中央城市绿洲，成为附近的绿色地标。

  街市地下GF首层将设有美食广场及Chefs Market，有多间美食选择；中庭位置将提供公众休憩空间OASIS；1楼则主要是Cafe、零售及活动空间，Event Space不时会有活动进行，并全面聚焦保育文化的传播，包括由香港理工大学设计学院主理的空间，将会就建筑与重建举行一连串展览与工作坊；2楼最高一层的24小时行人通道更进行了绿化，打造成一条林荫大道。除了零售商店外，特别设有中环食街，提供多款街头小食选择。

  街市运营中，以鼓励和支持本地企业的理念作为中环街市的经营宗旨，当中超过 90% 的商店是本地品牌。华懋集团提供了一些有趣的功能来支持本地品牌和初创企业，例如“plug-to-operate”理念，为他们提供基本的固定装置和装修，配合全面销售点(POS)系统支持，以及一个着迷和灵活的租赁计划。通过大幅度降低初创成本，鼓励新成立的公司在这里找到他们的立足点，在商业旅程中迈出第一步。

  除了让潮流商户进驻历史建筑，华懋集团亦与香港科技园公司合作，让科企在中环街市试行创新的房地产科技（PropTech）方案。于中环街市保育活化项目推行的「CCG Accel – Powered by HKSTP」加速器计划分为三期，每期均以华懋集团旗下的指定物业为试点，挑战创科企业解决与房地产相关的难题。

  第一期中10 间获选入围的初创科企可于中环街市进行为期三至四个月的先导测试，并将于 2022 年 1 月举行演示日，届时将会即席展示其创新产品及技术方案成果。

  该计划有助加速产品研究开发及商品化过程，解决许多科企初创面对的困难。而加速器收集所得的数据和用家实时回馈，将增加方案获得市场应用的机会。而是次计划的最终优胜方案，亦有机会获中环街市采用。

  例如：入选的Dayta AI，将为提供顾客数据可视化分析及通过「楼宇管理平台」完善营运质素，让设施管理人员充分了解中环街市的顾客习惯和市场统计讯息，有助提升消费体验；创冷科技（i2Cool）：其被动式辐射制冷涂料已获香港专利，把涂料应用在建筑物屋顶或外墙可降低室内温度，节省空调系统耗电量，以此来降低碳排放。

  ▲在中环街市开业前，PMA设计董事余南雁参与香港城市设计学会组织的考察之行。

  以外墙颜色命名的黄屋、橙屋和蓝屋，统称为蓝屋建筑群，在湾仔的车水马龙间增添亮丽色彩。保留唐楼建筑特色，改装为充满了许多活力的多功能场所，因而获得「联合国教科文组织亚太区文化遗产保护奖」的最高荣誉。其中四层楼高的唐楼蓝屋属于岭南风格，独特的阳台设计在香港已经非常困难见到，这里曾是学校、武馆、中医院，和供奉「神医华陀」的庙宇，据说当年翻新时只剩下蓝色油漆，抢眼的蓝屋因而诞生。现在这里有艺术家的工作坊，有咖啡厅和小酒馆，还有经常举办小区文化活动的香港故事馆。

  饶宗颐文化馆在2012年成立，以当代国学大师饶宗颐教授命名。建筑物曾是清末的海关分厂、英国人兴建的华工屯舍，后来还成立过检疫站、监狱、传染病医院，甚至精神病疗养院。这里环境清幽、树木扶疏，让你感受自然气息，并了解饶宗颐大师生平事迹、艺术作品。馆内还有很多以「文化传承」为宗旨的展览、讲座、艺术表演与体验活动，让你轻松感受民间传统文化，并把纪念品带回家！此外，还可以到大屿山的心经简林，欣赏到饶教授的墨宝在大型户外木刻群上的非凡气魄。

  坐落于繁华旺角周边的雷生春，是一栋具有古典欧洲建筑特色的四层唐楼，属香港法定古迹，骑楼式外观和弧形主立面非常亮眼。建筑于上世纪30年代曾为富商雷亮家族的住所，一楼则是医馆及药店，经过古迹活化计划，现在是集历史背景和文化展览与中医院的保健中心。

  开满本地品牌精品店、汇集本地艺术家的PMQ元创方，是体验香港匠人文化的绝佳场所。这里最初是一所为公众提供高小及中学程度的西式教育官立学校 ── 1889年中央书院迁移至此，超过半个世纪之后被改建为荷里活已婚警察宿舍，最终在2014年变身成为文创地标。

  2018年开放的大馆位于中环。这片位于「旧城中环」的宏伟建筑群曾是香港结合执法、司法及惩教的重地。如今，它摇身一变，成为了一所古迹和艺术馆。活化项目更在2019年荣获「联合国教科文组织亚太区文化遗产保护奖」最高级别的卓越奖项。馆内有16座经保育活化的历史建筑，包括前中区警署、中央裁判司署及域多利监狱，以及两栋由国际知名建筑师事务所Herzog & de Meuron设计的当代建筑：赛马会艺方和赛马会立方。

  前身为虎豹别墅，因悠久的历史被列为一级历史建筑，如今是中西音乐交流平台。到虎豹别墅旁的花园看地狱警世故事雕塑，是很多叔叔阿姨辈香港人小时候的集体回忆，现在虽然没了地狱故事，私人花园和糅合中西建筑方法与理论的主建筑仍值得一游。穿过大宅正面的月洞门，你可以在一楼大厅欣赏古老典雅的家具，读着故事板上关于虎豹别墅的历史轶闻。

  沙井古墟，与东门老街、沙头角老街和观澜古墟并称为深圳“四大古墟”。墟，意为集市。这里，是知名的千年蚝乡，也曾是宋元时期的盐场。

  项目将古墟设计成为集文化复兴与城市更新为一体，依托人文底蕴打造城市新区。围绕古墟历史背景和文化核营造跨越时代的历史风貌慢生活区，以此为载体，历史建筑为催化，催化城市更新的核心，建立规划架构。依托沙井古街半月带发展文化商业，注入文旅产业，融古汇今，带动城市发展，启动城市脉搏，还原一个深圳商业要津的原貌。

  由于规划区利益主体众多，现状问题复杂，以空间优化为导向的规划设计难以让13个社区理解在这个蓝图下各自利益分配与协调方案。

  2018年7月，沙井区政府重启该片区的规划。总结以往经验，这次项目组织思路打破了以目标蓝图技术方案为考虑核心的传统模式，首创性地提出邀请未来可能参与到片区开发实施中的资本方、运营商、开发商在规划阶段即与规划设计单位作为联合体加入进来。提交由“空间规划方案+开发实施方案”所共同构成的综合统筹方案，并作为最终竞赛评比的成果。这种新模式下的规划成果既需要体现对地区的理解、对空间的构想，更需要包含对村民的交代及对政府的承诺。

  同时，为赢得竞赛各开发商进入到社区不断征询村民意见并宣讲各自规划更新的思路，在无形之中强化了村民对于更新统筹的认可和信心，更增强了参与意识与使命感。

  细看中环街市 Central Market 翻新保育，认识建筑设计个中视野